[잡포스트] 김홍일 기자 = 현 정부 들어 서울 내 집값만 월 평균 지속적으로 1000만원 가량씩 상승했다고 한다. 그에 따라 집에 대한 직접 수요층이 아닌 20대도 한동안 대출을 통해 집을 구하는데 혈안이 되었다가 최근 상승된 집값이 보합 하락세에 접어들어 주춤하고 있다.

선진국 대상으로 조사해 보았을 때 유난히 한국인의 자산 비율은 부동산에 많이 치중되어 있는 편이다. 금융 자산보다는 부동산에 대한 관심이 더욱 뜨겁다는 것을 반영 하는 것이다.

이는 금융 자산의 활용도가 부동산으로 이용 되는 것이 자산 증식 형성 과정에서 더 큰 이익을 볼 수 있다고 판단하기 때문이고 실제로 그런 경우가 많았다.

때문에 부동산을 좀 더 좋은 가격에 좋은 물건을 소유하고자 여러 가지 방법을 모색하고 있으며, 그 중에 하나인 지역주택 조합, 재개발, 재건축에 대한 바른 이해와 활용도를 알아보았다.

우선 지역주택조합은 시행사가 사업 부지를 매입하여 분양하는 방식에 비해 조합원들이 직접 시행자가 되어 모집된 자금을 일부분 사용하여 사업 부지를 직접 매입 진행하는 방식으로 복잡한 단계의 중간 마진을 없애고 아파트를 지으니 비용을 절감하여 조합원들이 저렴한 가격으로 새 아파트를 마련 할 수 있기에 큰 메리트가 있다.

지역주택조합에 조합원으로 가입하기 위해선 전용면적 85제곱미터 이하 1채 또는 무주택이어야 하며(분양권도 집으로 간주함), 조합원 당사자가 세대주이어야 하고 해당도시 행정구역상 도내에서 6개월 이상 거주 하여야 한다는 조건을 충족하여야 한다.

재개발은 도로나 상하수도를 비롯해 노후화 되어 있거나 바꿀 필요가 있는 불량 건축물 등이 많은 곳에 주거환경 개선을 위해 시행된다. 정비구역이 정해져 있고, 해당 구역 내에 있는 모든 건축물이나 기반시설들을 바꾸어 나가는 것이라 기간도 상대적으로 오래 걸리는 편이며, 재개발 구역의 조합원은 현재 재개발 구역 내의 부동산(토지, 건물, 부동산등)을 직접 매매거래를 통해 취득함으로써 조합원 자격이 주어진다. 한사람이 자격을 취득함으로 한사람의 자격은 상실됨으로 지역주택조합처럼 조합원 모집을 하지 않는다.

재건축은 하나의 건축물을 다시 짓는 것에 사용되는 것으로 재개발과 마찬가지로 주로 노후화된 건물이 밀집된 지역이나 구축아파트 등에서 많이 시행되는데 여기엔 안전 진단 검사가 선행(과연 재건축해도 될지, 땅이 버텨줄지 등)된다. 안전 진단 검사등급에 따라 재건축의 시행 유무가 결정된다.(A B C둥급은 재건축 불가며, D등급은 조건부재건축, E등급은 재건축)

재건축과 재개발은 현재의 건축물을 철거하고 새롭게 만든다는 부분에서 비슷한 면도 많지만 도시계획을 지원하는지, 주택을 공급하는지에 따라 목적과 방식이 달라진다.

위와 같은 특징들을 비교해 볼 때 조합원 모집만 쉬이 이루어 질 수 있다면, 지역 주택 조합이 가장 단시간 내에 사업을 진행하기가 용이하다.

다만, 지역주택사업은 지주나 소유주의 동의를 구한 상태에서 사업을 진행하기에 실질적인 토지매입 계약이 이루어진 경우가 드물어 사업 자체가 지연되거나 무산되는 경우도 있기에 지역 주택 사업의 경우 토지매입 계약서가 작성된 조합이나 직장주택 조합처럼 조합원 모집에 용이하고 의견이 대다수 통일 될 수 있는 조합이 성공적으로 이루어지는 케이스가 많다.

지역주택조합의 경우 시행 당사자가 조합원들인 만큼 사업이 지연되면 될수록 부담해야 하는 경비 및 여러 부대비용 발생함으로 단시간 내에 설립인가 사업승인을 받아 초기 취지에 부합하도록 하는 것이 중요하다.

여기서 생각해 볼 수 있는 것은 재건축 사업을 지역주택조합으로의 전환이다. 재건축이 가진 단점인 안전진단 검사가 필요 없고 재건축의 경우 대다수가 노령화된 아파트나 주택으로 소유주들의 진행 의지도 높다.

최근 전국적으로 상승된 집값추이를 볼 때 수도권을 제외하곤 대단지 또는 신축아파트 위주로 상승폭이 두드러짐으로 노후화된 아파트에 불편하게 거주하는 것보단 새아파트를 일반분양보다 저렴하게 분양 받을 수 있고 미래가치 상승도 기대해 볼 수 있기 때문이다. 최근 서울 내에 있는 오래된 아파트들의 가격 상승 요인 또한 이러한 부분에 대한 기대감이라고 일부 볼 수 있다.

단, 지역주택조합이 가지고 있는 가장 큰 불안감. 즉, 사업이 제때 진행 될 수 있는지, 또는 추가 분담금이 발생하는지 등의 우려사항을 배제할 수 있는 곳은 기대를 더할 수 있겠으며, 최근에는 이와 같은 방법으로 사업을 진행하는 곳이 증가하고 있는 추세이다.