[잡포스트] 김민수 기자 = 직장인 A씨는 지난 겨울 경매를 통해 오피스텔을 낙찰받았다. 하지만 확인해보니 해당 오피스텔에 유치권을 행사하며 점유하고 있는 사람이 있었고, 해당 유치권자는 자신이 공사대금을 변제받을 때까지는 소유자가 변경될 수 없다고 주장하는 상황이다.

이 경우 A씨는 오피스텔 매수를 포기해야 하는 것일까?

코로나로 인해 경제가 얼어붙으면서 주식이나 부동산 등 재테크 분야로 눈을 돌리는 이들이 많아졌다. 경매에 대한 관심도 크게 증가했다. 경매로 건물을 낙찰받을 경우 감정가에 따라 상대적으로 적은 금액에 매수가 가능하기 때문에 시세차익을 통한 이득을 노려볼 수 있다.

하지만 낙찰 받은 건물에 유치권을 행사하고 있는 사람이 있다면 골치가 아파지기 마련이다.

A씨의 사례처럼 유치권자가 소유권 이전을 거부하거나 점유를 지속하려하는 상황이라면 법률에 따라 상황을 파악하고, 적절한 조치를 취해야 손해를 줄일 수 있다.

유치권과 소유권의 관계

유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 이에 관해 발생한 채권을 변제받을 때 까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말한다.

유치권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 다섯 가지 조건이 충족되어야 한다.

1. 채권이 해당 부동산과 관련된 것이어야 한다

2. 채권 변제기가 도래해야 한다

3.유치권자가 해당 부동산을 점유하고 있어야 한다

4.경매개시결정등기 전에 유치권자의 점유가 개시되어야 한다

5.유치권 배제 특약이 없어야 한다.

 

반면 소유권의 경우, 매수인이 매각 대금을 모두 지불했을 때 매수인에게로 자연스레 이전이 되는 것이기 때문에 목적물에 유치권이 행사되고 있는 중이더라도 소유권 이전에는 아무런 영향을 주지 않는다.

그러므로 위에서 오피스텔을 매수했던 A씨는 타인의 유치권 행사 여부와 무관하게 오피스텔에 대한 소유권을 이전받게 된다.

다만 소유권 이전과 함께 해당 부동산에 걸려있는 채권에 대한 변제 의무까지 이전받게 되기 때문에 유치권 행사 중인 건물을 낙찰 받고자 한다면 우선 유치권 행사가 적법하고 유효한 것인지 확인해본 후에, 유치권자에게 변제해주어야할 금액이 감당 가능한 금액인지 가늠하여 낙찰 여부를 결정하는 것이 안전하다.

 

유치권이 적법하지 않거나, 유효하지 않은 상황이라면

유치권을 행사 중인 것으로 보이지만 실상을 들여다보면 성립 조건을 갖추지 못하고 있는 경우가 많다.

예를 들어 유치권을 행사 중이라고 하지만 목적물을 실제로 점유하지 않고 있거나, 점유를 하고 있지만 경매 개시 이후부터 점유를 시작한 경우 등을 떠올려 볼 수 있다.

이 경우 소유권을 이전받은 새로운 소유자는 건물 점유 사실이 없다는 증거 또는 경매 개시 후에야 점유가 시작되었다는 증거를 확보한 뒤 유치권자를 상대로 부동산 인도명령의 소를 제기해야 한다. 만일 소유권을 취득한 지 6개월이 경과한 시점이라면 건물명도소송이 가능하다.

이때 법원이 유치권을 인정하게 되면 유치권자에 대한 소유자의 채권 변제와 소유자에 대한 유치권자의 건물인도가 동시에 이루어지도록 하는 동시이행판결이 이루어질 수 있기 때문에 뜻하지 않은 금전적 손실을 막기 위해서는 소송 제기 전에 미리 법률 전문가와 상의해 현재 상황에 대한 검토 및 판단을 먼저 진행해야 한다.

또한 공사업자가 공사진행 도중에 대금을 받지 못해 해당 현장을 점유하는 경우에는 건축주나 건물 소유자의 동의가 있는 것으로 보아 적법한 점유에 해당하지만, 일단 공사를 중단하고 건물을 떠난 뒤에 다시 돌아와 점유를 하고자 한다면 이는 불법 점유에 해당하며 유치권 역시 성립하지 않는다.

이처럼 소유자의 동의 없이 불법 점유를 하는 경우라면 유치권이 성립하지 않는 것과 더불어 사안에 따라 주거침입죄 역시 적용이 가능할 수 있다.

다만 민법 제200조에서는 점유자가 점유물에 대해 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정하고 있기 때문에 소유자가 이를 뒤집기 위해서는 명확한 반증이 필요하다.

그러므로 경매를 통해 낙찰받은 건물에 대해 유치권이 행사 중이라면 해당 유치권의 적법성을 법률에 따라 알아보는 절차가 필요하다.

 

유치권자가 건물의 주요 시설을 떼어갔다면

유치권자가 본인이 설치하지 않은 시설물을 떼어가거나 처분하는 것은 위법에 해당한다. 경매가 개시된 부동산에 부착된 물건에 대해서는 압류 효력이 발생하기 때문에 함부로 시설물을 처분하는 경우 절도죄 및 강제집행면탈죄가 성립될 수 있다.

이러한 상황이 발생했다면 사진 기록 등을 통해 입증 가능한 증거를 확보해두고, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁에 대비하는 것이 최선이다.

 

유치권 행사 중인 건물 매수하려면 핵심은 '법적절차'와 '입증'

살펴본 바와 같이, 유치권자에 의해 점유되고 있는 건물을 경매로 낙찰받아 매수하고자 한다면 해당 점유가 적법한 것인지, 유치권이 성립하는 조건을 모두 충족하고 있는지 등을 법률에 비추어 살펴보아야 한다.

그리고 점유여부와 점유개시시기, 시설물 처분 등과 관련하여 유리한 증거로 활용할 수 있는 사항이 있다면 적극적으로 증거 확보에 나서는 것이 좋다.

수집한 증거를 바탕으로 유치권자의 협조 여부 등에 따라 명도소송을 진행하거나, 유치권자와 적절한 내용으로 합의를 도출해 내는 등 금전적 손해를 최소화 할 수 있는 방향으로 대구부동산전문변호사의 자문을 받아 경매 낙찰을 통한 건물 매수를 마무리짓는 것이 합리적인 해결방안이다.

 

<글/도움 : 법무법인 율빛>