[잡포스트] 김명기 기자 = 임대차계약은 일정한 보증금 및 차임을 대가로 부동산을 임대차하는 계약이다.

부동산을 빌려주고 차임을 받는 임대인과 부동산을 빌려 쓰고 차임을 지불하는 임대인 간 맺어지는 것이기 때문에 임대인의 동의 없이 임차인이 무단전대를 할 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있다.

주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 점을 명시하고 있다.

주택의 경우 1회에 한해 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 갱신된 계약은 2년 간 존속된다.

상가의 경우 임차인이 최대 10년간 계약갱신을 요구할 수 있다. 주택과 상가 모두 정당한 사유가 없다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절하지 못한다.

이때 주택임대처보호법과 상가임대차보호법에서 정하고 있는 ‘정당한 사유’에 임차인의 무단전대가 포함된다.

임차인이 임대인의 동의 없이 무단전대를 해주었다가 적발되었다면 임대인은 이를 사유로 계약갱신을 거절할 수 있다.

경우에 따라서는 임차인 측에서 계약갱신거부를 받아들일 수 없다는 입장을 취하며 계약종료일 이후에도 퇴거를 거부하고 해당 부동산을 지속적으로 점유하기도 한다. 임차인이 아닌 전차인 측에서 점유를 이어가는 경우도 있다.

이러한 상황 속에서 임대인은 명도소송을 통해 주택 및 상가 인도를 요구할 방안을 모색해야 한다.

명도소송이란 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 자에게 부동산 인도를 요구하는 소송이다.

따라서 임대인 측에서는 임차인이 무단전대를 한 사실과 이로 인해 계약갱신이 거절되었고 현 시점에 이미 임대차 계약 종료가 이루어진 사실 등을 입증하여 명도소송을 제기할 수 있다.

다만 임차인이 임대인 동의 없이 무단전대를 했다는 사실을 입증하지 못하거나 계약갱신거절 의사를 임차인에게 명확히 전달했다는 점이 확인되지 않을 경우 명도소송에서 원하는 결과를 얻지 못할 가능성이 있으므로 주의가 필요하다.

무단전대를 사유로 명도소송을 제기할 때에는 임차인과 전차인 양측 모두를 상대로 소송을 청구해야 한다.

임차인만을 상대로 명도소송을 진행할 경우, 임대인이 명도소송에서 승소한 뒤 임차인을 상대로만 강제집행을 할 수 있기 때문이다.

전차인을 상대로는 강제집행을 할 수 없으므로 임차인과 전차인 양측을 대상으로 소송을 청구할 수 있도록 각별한 주의가 필요하다.

이대규(법무법인 화담) 변호사는 "임차인이나 전차인이 제3자에게 부동산 점유상태를 넘기는 일이 발생하기도 한다"면서, "임차인과 전차인을 상대로 명도소송을 진행하던 도중, 부동산 점유자가 제3자로 변경될 경우 해당 제3자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하는 번거로움이 있다"고 조언한다.

따라서, 이러한 상황을 막기 위해 사전에 ‘부동산점유이전금지가처분’을 신청해 두어야 한다고 첨언했다.

부동산점유이전금지가처분을 신청함으로써, 임차인과 전차인이 부동산 점유상태를 제3자에게 넘길 수 없도록 해 놓은 뒤 보다 안정적인 상태에서 명도소송을 진행할 수 있다는 것이다.

이외에도, 명도소송과는 별개로 임대인 측에서 임차인 및 전차인의 무단전대 및 점유로 인해 경제적 손해를 본 부분이 있다면 민사상 손해배상 청구 소송이나 부당이득 반환 청구소송을 제기하는 것이 가능하다.

명도소송을 통해 부동산 점유를 회복한 뒤, 경제적 손해를 입게 된 경위 및 손해의 규모를 산정하여 임차인 및 전차인에게 청구함으로써 손해를 회복할 수 있다.

<법률자문/글 : 법무법인 화담 이대규 변호사>