[잡포스트] 김명기 기자 = '유치권행사중'이라는 현수막이 붙은 건물을 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

건설공사의 경우 일반적으로 도급계약을 통해 진행되는데, 도급인이 공사대금을 제때 지급하지 않는다면 수급인은 대금을 지급받을 때까지 유치권을 행사할 수 있다.

수급인이 유치권을 행사할 경우 도급인을 심리적으로 압박할 수 있기 때문에 상대적으로 빠른 시일 내에 변제가 이루어지도록 이끌 수 있다.

유치권행사중인 건물이 경매에 넘어가서 새로운 소유자가 들어오더라도 해당 건물을 사용하거나 수익하기 위해서는 공사대금을 먼저 결제해야 한다.

따라서 수급인 측에서는 공사대금을 받아내기 위한 전략 중 하나로 유치권행사를 검토해 볼 수 있다.

하지만 유치권을 행사하기 위해서는 법률에서 정한 몇 가지 조건이 충족되어야 하기 때문에 다음과 같은 주의가 필요하다.

▲타인 소유의 물건을 적법하게 점유해야 한다.

▲채권과 관련 있는 물건에 대해서만 유치권 행사가 가능하다. 

▲해당 채권이 변제기에 있어야 한다.

▲계약 시에 유치권 배제 특약 등이 있었다면 유치권을 행사할 수 없다.

유치권자 입장에서는 유치권을 행사하기 전에 위와 같은 사안을 먼저 검토해 보아야 하고, 도급인이나 새로운 건물주 입장에서는 해당 유치권행사가 적법한지 확인해 보는 과정을 거쳐서 대책을 마련할 수 있도록 방법을 찾아야 한다.

만약 유치권자가 특정 건물에 대해 유치권을 행사하는 과정에서 도급인이나 건물주의 허락 없이 해당 건물을 사용하거나 수익했다면 이 경우에는 유치권 소멸 청구가 진행될 수 있다는 점 역시 유의해야 할 부분이다.

유치권행사 중인 건물을 낙찰받았다면 해당 건물을 사용하기 위해서는 건물에 얽힌 채무를 먼저 해결해야 한다.

하지만, 유치권행사 요건 등을 검토해 협의를 진행하는 것 역시 고려해 볼 만하다.

유치권행사 과정에서 결함이 있었다면 이를 바탕으로 지급 액수를 조정해 볼 수 있고, 경우에 따라서는 명도소송 등을 진행해 소유자로서의 권리를 확보하는 것이 가능하다.

다만 유치권과 관련해 여러 기업의 이해관계가 얽혀 있거나 채권과 채무 관계가 복잡하게 형성되어 있는 상황이라면 단순한 대급 변제 및 협상만으로는 유치권행사 문제가 해결되지 않을 확률이 크다.

유치권행사를 중단시키고자 채무의 일부를 변제하는 경우도 있지만, 유치권은 불가분적인 권리이기 때문에 채무의 일부가 변제되더라도 유치권자가 지속적으로 점유상태를 유지할 수 있다.

따라서 섣불리 대금을 변제하거나 무리한 소송을 진행하려 하기보다는 사전에 법률 전문가를 통해 구체적인 사안을 검토해 본 뒤, 이익이 되는 부분을 고려해 알맞은 법적 조치를 진행하는 것이 좋다.

유치권행사중인 건물에 대해 확실히 검토해보지 않은 채로 매수를 진행할 경우, 제대로 사용하거나 수익할 수 없는 건물을 떠안게 되는 것이므로 더욱 세심한 판단이 필요한 사안이다.

이에 대해, 이대규(법무법인 화담) 건설전문변호사는 “유치권자 측은 유치권 행사 요건 및 유치권자의 의무를 세부적으로 검토해 적법하게 유치권행사가 이뤄질 수 있도록 해야 하고, 해당 건물을 낙찰받아 사용·수익하고자 하는 입장이라면 유치권이 요건에 맞게 행사되고 있는 것인지 살펴 법적 조치를 검토해 보아야 한다”고 조언했다.

<법률자문/글 : 법무법인 화담 이대규 변호사>