[잡포스트] 최근 부동산 가격이 많이 오르면서 2030의 패닉바잉이 이어지고 있다.
직접 패닉바잉을 겪어보면 매도자우위의 시장에서 매수인들이 물건을 확인하고, 매도인과 약속을 잡아 계약을 체결하고, 매도인의 계좌번호까지 받아내는 것이 얼마나 어려운 일인지 알 수 있다.
필자(법무법인 방향 이지선 변호사) 또한 아파트의 실물도 못보고 계약을 체결한 사람 중에 한 사람이기 때문이다.
위와 같이 우선 해당 물건을 선점하기 위해 지급하는 금원이 바로 '가계약금'인데, 정식계약을 체결하기 전에 매도인 또는 임대인의 얼굴도 못보고 계좌번호와 임대물건에 의지하여 지급하는 금원이 다다.
그렇다면 가계약은 법적인 효력을 가질까?
가계약일 경우에도 구두 또는 계약서에 준하는 서면으로 매도인, 임대인의 계좌번호 등으로 당사자가 특정되고 계약 목적물과 대금이 특정되고, 계약일, 중도금 지급방법, 잔금 지급일 등에 대한 합의가 있다면, 정식계약서가 작성되지 않았더라도 매매계약 또는 임대차계약이 성립된 것으로 보는 것이 타당하다.
즉, 민법상 가계약금에 대한 별도의 규정은 없으나 비전형계약일 뿐 계약이 성립되었다고 보아야 하고, 그 실질적인 성격을 민법 제5656조의 해약금으로 해석하는 것이 타당한 것이다.
민법 제565조(해약금)에 따르면 매매 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건의 계약금을 보증금 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간의 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
또한 대구지법 서부지원 2018가소 21928판결에서도 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기해야하는데 이는 매도인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의의미를 가진다.
이 때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이라고 가계약금 수수의 법적의미와 효과에 대하여 판시한 바 있다.
더 나아가 대법원은 계약이 파기된 경우 가계약금 배액이 아니라 계약금 전체를 해약금으로 판단하기도 한다.
이 경우는 매매계약을 하며 계약금 일부임을 명시한 경우인데, 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정계약금이라고 판시하여 매도인이 계약금으로 정해진 전액의 배액을 상환하는 것으로 해지할 수 있다고 하고 있다.
실 사례에서는 계약금이 특정되었는지 여부 배액상환금을 명시하였는지 여부에 따라 가계약금의 배액을 상환하는 것인지 판단할 수 있을 것이다.
요즘 부동산중개인들은 이러한 분쟁을 예방하기 위하여 가계약에 대한 조건 중 가계약금 배액상환을 특정하기도 하니, 사안마다 다르게 판단할 수도 있을 것이다.
가계약금 지급 후 매도인,임대인이 또는 매수인, 임차인이 정당한 사유없이 계약 해제를 요청하거나, 약정한 배액상환을 거부하거나, 가계약금을 반환해달라고 청구할 경우에는 변호사의 조력을 받아 문제를 해결하길 바란다.
<글 / 법무법인 방향 이지선 변호사>
