[잡포스트] 정해권 기자 =
글 싣는 순서
1. 대전 도마. 변동 13구역 재개발조합 사업추진 차질 예상
2. 도마. 변동 13구역의 핵심 쟁점 4가지 해법은 없는가?
3. 경미한 설계변경? 도마·변동 13구역의 설계변경에 위험성
4. 도마·변동 13구역 문제는 무능력?
편집자 주=대전의 대표적인 재개발 지역의 대장지역으로 손꼽히는 도마. 변동 13구역의 무리한 사업추진 논란과 의혹이 커지고 있는 가운데 주무관청인 대전시청 역시 실태점검을 검토 중인 것으로 확인되고 있어 기획취재를 진행했다.
세 번째 쟁점 스카이브릿지
대전의 도마·변동 13구역은 도마 변동 재개발 지역 중 거의 유일하게 스카이브릿지를 설치한다고 발표하였고 스카이브릿지를 둘러싸고 조합 내부에서 합법과 불법을 두고 의견이 분분한 상황이다. 결과부터 말하자면 현재 설계상 진행되고 있는 스카이브릿지는 조합의 주장대로 합법이다.
다만 스카이브릿지는 합법이지만 시공사가 입찰 제안서에 올린 내용은 불법이며 이로인해 변경된 내용은 합법이고 입찰 제안서의 사진과 실제 건물의 모습이 다르다면 불법이다.
조합측은 변경된 내용이 합법이라는 주장과 이를 반대하는 조합원들은 변경 전 내용이 불법이라는 의견이 맞서고 있는 가운데 본지는 합법과 불법을 떠나 새로운 사실을 확인 할 수 있었는데 변경된 내용의 스카이브릿지가 애초 설계 목적으로는 사용할 수 없다는 것이다.
이러한 문제는 건축법이 아닌 소방법에 따라 발생하는 문제로 스카이브릿지의 설치는 가능하지만, 설치된 스카이브릿지는 소방법상 비상 대피용 통로로 사용이 가능하며 평상시에는 방화문이 작동되어 폐쇄해야 한다는 것이다.
즉 입찰 제안서의 내용대로 스카이브릿지의 설치 목적인 스카이커뮤니티 시설은 사용할 수 없고 비상 상황 발생 때 단순 대피용 연결 통로 용도로만 사용이 가능한데 스카이커뮤니티 시설이 건축법상 불법이라는 사실을 시공사가 모르고 입찰 제안에서의 제안했을 가능성은 작다고 볼 수 있다.
문제는 스카이브릿지의 설치 비용이다. 수백억의 예산을 들여 설치하는 스카이브릿지가 비상시 연결 통로와 단순 경관용으로 사용이 가능하다는 것은 상식을 벗어난 설계로 도마·변동 13구역이 2개 동으로 이뤄진 단지가 아닌 20여 개 동으로 이뤄진 단지로 이 중 몇 개 동만 비상 연결 통로의 혜택을 본다는 것은 형평성 문제를 비롯한 불필요한 지출로 인한 조합의 사업지 증가로 이어져 수익성 악화로 조합원들의 부담이 가중된다.
결국 조합측의 의도와 조합원의 의견이 모두 맞는 상황이지만 스카이브릿지 관련 논란은 합법과 불법을 다투기 이전에 사업성을 먼저 살펴야 하는 것으로 비상시 사용을 위한 단순 연결 통로에 수백억을 지출하는 것은 예산 낭비라는 논란의 가능성이 충분히 있다.
정비업체 쟁점과 도정법 위반
취재가 진행되는 와중에 도마·변동 13구역이 도시 및 주거환경정비법(도정법) 위반 혐의로 검찰에 기소 의견 송치가 됐다는 사실을 확인 할 수 있었다.
도시정비업체 혹은 총회 업체 관련 도정법 위반에 대한 쟁점은 크게 세 가지로 나뉘며 조합측은 해당 쟁점에 대한 취재 질의서에 답변을 해왔다.
그중 도시정비법 제102조 1항의 경우 정비사업전문관리업자의 업무이므로 A 기획 B사 등 해당 업체가 정비 사업 전문 관리 업무를 수행하였는지 따져보아 수행하였다면 조합의 주장이 잘못 됐다는 것이 업계의 중론이다.
특히 제137조 9호 관련해서는 조합측은 해당 법령은 정비업체의 처벌 규정이며 추진위나 조합은 처벌 대상에 해당하지 않는다고 주장하고 있으나 처벌 대상은 아니라 할지라도 무등록업체임을 알면서도 지정한 추진위 또는 조합의 책임을 피할 수는 없다는 법조계의 의견이 다수를 이루고 있다.
제102조 1항 관련 시공자선정에 관한 업무의 지원이 아닌 단순 총회 업무의 지원이라는 답변을 해왔지만, 시공사 선정을 위한 총회 업무의 지원이라면 그 구분 자체가 무의미하거나 경계가 모호하여 실제 수행한 업무지원에 대한 구체적 근거 제시가 필요한 사항이다.
이처럼 도마. 변동 13구역의 문제는 합법과 위법 그리고 사업성 여부와 조합 내부의 갈등을 복잡하게 얽혀 있는 상황으로 상황의 해결이 어려워 보이기도 하지만 의외로 해법은 간단한 곳에 있다.
법과 원칙 그리고 소통
조합의 가장 중요한 사항은 투명성과 공공성 그리고 신속성과 소통이다. 하지만 도마 변동의 경우 소통의 부재와 함께 투명성과 공공성 부분에서 상당한 문제가 있는 것으로 확인되고 있는데 이러한 사례는 취재 과정에서도 찾아볼 수 있었다.
지난번 기사에 나왔듯 입찰 제안서의 내용과 가계약서의 내용이 다른 부분으로 입찰 제안서에는 미분양에 대한 시공사가 100% 책임이 가계약서에는 갑과을 중 을의 선택에 의해서로 변경되었으며 취재 과정과 기사를 통해 해당 부분을 지적하자 변경된 내용을 항의하는 조합원과의 통화에서 가계약서의 해당 내용을 본계약 진행할 때 변경하겠다고 한 부분이다.
조합의 경우 법률 전문가와 도시정비업체가 계약서 내용을 살펴보며 위법 혹은 독소 조항을 검토한 뒤 계약서 작성을 진행하게 된다. 이 과정에서 입찰 제안서와 가계약서의 내용이 다른 것을 발견하지 못했을 경우는 없다고 봐도 무방하다 하지만 도마·변동 13구역 조합은 이를 의도적으로 발표하거나 알리지 않았고 결국 불필요한 오해를 가져왔으며 이는 불신으로 이어지는 결과를 낳게 됐다.
이처럼 소통은 조합이 다소 불편하더라도 이를 공표해 투명성을 확보하는 것이 중요하지만 도마·변동 13구역의 경우 이러한 기본을 지키지 않은 것이 분란의 원인으로 손꼽히고 있다.
또한 이른바 법대로 한다는 합법성에 문제의 해결이 있다.
본지의 기사에도 보도가 됐듯 대형 평수의 증가 부분은 조합의 주장대로 경미한 변경이 아닌 중대한 변경 사항으로 법률가들을 비롯한 업계 관계자 모두가 공통으로 지적하고 있는 부분이다,
이처럼 원칙이 무너지며 편법과 자신들의 편의 때문에 자의적인 법적용이 이뤄지다 보니 분쟁과 분란의 소지가 발생하는 것으로 취재를 통해 만난 제보자와 업계 전문가들은 현 조합 집행부의 업무추진 능력에 상당한 문제가 있다는 지적과 함께 조합이 문제 해결을 위해 고압적인 태도를 유지하기보다는 보다 유연한 자세와 투명한 조합 운영이 필요하다고 입을 모으고 있다.