[잡포스트] 코로나19로 경제가 휘청인 지 벌써 1년이 훌쩍 지났다. 줄어드는 유동인구와 지속적인 영업시간 제한 등으로 자영업자들은 울며 겨자먹기 식으로 휴업 또는 폐업을 택하고 있는 현실이다.

코로나19자영업자비상대책위원회가 조사한 바에 따르면 전체 응답자 1545명 중 95.6%가 이전보다 매출이 줄어들었다고 답했으며, 평균적으로 약 53% 가량 매출액이 감소했다.

이러한 매출 감소는 자연히 부채의 증가와 임대료 체납 등으로 이어져 월세를 제때 내지 못해 임대인으로부터 퇴거명령을 받고 영업을 중단하게 되는 경우도 점차 늘어나고 있는 추세이다.

 

임대료 미납이 반복되면 퇴거 명령 가능

상가건물 임대차 보호법 제18조의 8에 따라 상가의 경우 3기에 달하는 임대료가 미납되면 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있다. 연속적으로 3기 동안 미납이 된 것이 아니더라도 연체 총액이 3기 임대료에 액수에 달한다면 퇴거 요청이 가능하다.

예를 들어 월세가 150만 원인 상가에 대해 2년 간의 임대차 계약을 체결한 뒤, 1년 간 임차해 사용하는 동안에 총 450만 원의 월세를 지급하지 않았다면 3기에 달하는 임대료를 미납한 것이므로 계약해지사유가 된다. 설령 밀린 월세를 지급완료했다고 하더라도 동일하다.

 

임대인은 임차인을 상대로 명도소송 가능

지속적인 임대료 미납 등으로 계약해지 의사를 통지했지만 임차인 측이 이에 응하지 않거나, 건물 점유 상태만 유지한 채 연락을 받지 않는 상황이라면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있다.

명도소송이란 부동산 소유자 등이 부동산 점유자를 상대로 해당 부동산의 인도를 요청하는 민사소송이다.

명도소송을 통해 판결 또는 조정 결과를 얻어 이를 바탕으로 임차인의 퇴거를 요청할 수 있고, 임차인이 응하지 않는 경우에는 강제집행을 진행할 수 있다.

다만 명도소송 도중이나 이후에 임차인이 제3자에게 점유상태를 이전해버린다면 임대인 입장에서는 해당 제3자를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 하는 번거로움이 있기 때문에, 반드시 명도소송 전에 변호사와의 상의를 통해 점유이전금지가처분신청을 먼저 진행해야 한다.

점유이전금지가처분신청으로 임차인이 제3자에게 점유를 이전할 수 없도록 한 뒤에 명도소송을 진행해야 명도소송의 효력이 제대로 발휘되는 것은 물론이고, 시간과 비용을 낭비하지 않을 수 있다.

 

코로나 사태 속 임차인 보호를 위한 '상가건물 임대차 보호법 개정'

코로나19 사태로 인해 매출이 급감한 자영업자들이 임대료를 내지 못해 명도소송을 당하는 일이 늘어날 전망이다. 다만 이러한 사정을 고려해 국회가 상가 건물 임대차 보호법을 개정했고, 개정된 내용에 따르면 2020년 9월 29일부터 6개월간의 임대료 미납에 대해서는 임대차 계약 해지 사유가 되는 연체차임에 포함시키지 않는 것으로 규정되어있다.

즉 자영업자 A씨가 상가건물을 임차해 영업을 하던 도중 2020년 9월 29일부터 2021년 2월 28일 사이에 두 번 임대료를 연체하고, 그 이후인 2021년 3월에 한번 더 임대료를 연체해 총 연체액이 3기 임대료에 달하게 되었다고 하더라도 임대인은 해당 연체를 이유로 계약해지 및 명도소송을 진행할 수 없다.

다만 ▲임대차 계약 기간 만료 ▲임대인의 동의 없는 임차물 전대 ▲임차인의 부동산 훼손 및 멸실 등과 같은 상황에 대해서는 임대인이 임차인에게 계약해지를 요구하거나 명도소송을 제기할 수 있다.

 

명도소송보다는 '제소전화해'

명도소송은 일반적으로 6개월에서 1년 가량 진행이 된다. 사안이 복잡하다면 2년 이상 걸리는 경우도 적지 않다. 임대인 입장에서는 긴 시간 동안 본인의 부동산을 사용·수익할 수 없으니 금전적 손해가 발생하는 셈이고, 임차인 입장에서 역시 법적 대응을 위한 비용이 지출되기 때문에 부담이 클 수밖에 없다.

따라서 명도소송을 진행하기 전 임대인과 임차인이 제소전화해를 통해 상황을 해결하는 것이 합리적이다.

제소전화해란 개인간의 민사분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해조서를 작성하는 절차를 말한다. 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖는다.

화해조서에 3기 이상 임대료 연체 시에 임대인의 명도가 가능하다는 내용을 담았다면 이를 근거로 임대인은 임대료를 미납한 임차인에 대해 강제집행을 실시할 수 있다.

만일 제소전화해 절차가 진행되고 있는 도중에 임차인이 임대료를 3기 이상 밀리거나 기타 계약 사항을 위반한다면 임차인이 화해 조서에 동의하지 않을 가능성이 크기 때문에 곧장 명도소송을 진행해야 한다.

다만 임차인의 임대료 지불 의사와 구체적 상황 등에 따라 효율적 해결 방안이 달라질 수 있기 때문에 명도소송을 제기하기 전 반드시 전문 법률인과 현재 상황에 대해 객관적인 시각으로 상의하여 결정하는 것이 중요하다.

<글/도움 : 법무법인 안세 이성환 변호사>