[잡포스트] 김진호 기자 = 상가임대차분쟁을 부르는 수 많은 쟁점 중 하나는 바로 보증금 문제다. 본래 임대보증금은 임대차계약이 적법하게 종료되거나 해지되는 때에 반환되어야 한다. 그런데 계약이 적법하게 종료되지 못하거나 해지 시점에 관하여 임대인과 임차인 사이에 이견이 발생하면 이를 해결할 때까지 보증금이 제대로 반환되지 않아 임차인의 손해를 초래하곤 한다.
본래 임대차기간은 계약이 종료되기 6개월~1개월 전까지 임대인이 임차인에게 계약 갱신의 거절 의사를 분명히 밝히지 않으면 묵시적으로 동의한 것으로 보고 자동 연장된다. 임차인 역시 계약을 종료하고 싶다면 계약 기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인에게 명확한 의사 표시를 해야 한다. 만일 임대인과 임차인이 해당 기간 안에 갱신 거절의 의사를 표시하지 않았다면 계약이 자동 연장된 것이기 때문에 보증금의 반환을 요구할 수 없다.
단, 임차인은 언제든 임대인에게 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 임차인의 해지통고를 즉시 수용하지 않을 경우, 계약해지 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나게 되면 임대차계약 해지의 효력이 발생하기 때문에, 임차인은 임대차계약 해지의 효력이 발생한 시점부터 임대인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있다.
문제는 임대인이 임차인의 원상회복 의무를 들먹이며 보증금 지급을 거부할 때 더욱 커진다. 본래 임차인은 임대인에게 임차목적물, 즉 상가를 반환할 때 계약서에 적힌 원상회복 의무를 다해야 한다. 하지만 구체적으로 어느 범위까지 원상회복을 해야 하는지에 대해 임대인과 임차인의 의견이 다를 경우, 임대인은 보증금을 아예 주지 않으려 하거나 원상회복 비용을 보증금에서 공제한 후 돌려주려 하기 때문에 갈등이 심화된다.
법률상 원상회복의 의미는 입주 전과 같은 상태로 돌려놓는 것을 의미한다. 따라서 임차인은 자신이 개조한 범위 내에서만 원상복구를 하면 충분하다.
그런데 새로운 임차인이 임대차계약을 맺을 당시 기존의 임차인이 설치한 시설을 그대로 유지한 채 임차했다면 원상복구의 범위에 대해 논란이 생길 수 있다. 기존의 임차인이 설치한 시설까지 모두 철거해야 하는지 아니면 계약 당시의 상태로만 원상복구를 해야 하는지 판단하기 어려운 것이다.
법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사는 “이러한 문제는 재판부의 판결이 엇갈릴 정도로 치열한 대립이 발생하는 주제이다. 당초 임대차계약을 체결할 때 권리금에 대한 대가로 어떠한 권리를 넘겨 받았는지 세세하게 살펴봐야 하며 개별 사안에 따라 재판부의 판단이 달라지기 때문에 매우 조심스럽게 접근해야 한다. 자칫 잘못하면 보증금을 아예 날릴 수도 있는 문제이므로 가급적 계약 당시부터 불리한 점이 없는지 꼼꼼하게 살펴보는 습관을 들여야 한다”고 당부했다.
이어 장정훈 건설전문변호사는 “때로는 아무런 법적 문제가 없는데도 불구하고 무작정 보증금 반환을 미루는 사람들도 있다. 이러한 때에 발생하는 상가임대차분쟁은 신속하게 해결할수록 손해가 줄어들기 때문에 최대한 효율적인 해결 방안을 모색해야 한다. 풍부한 경험을 지닌 건설전문변호사와 함께 대응하기 바란다”고 덧붙였다.
