[잡포스트] 김진호 기자 = 경매 등을 통해 새로운 부동산을 취득한 후, 기존 세입자와 충돌이 빚어져 명도강제집행 절차를 밟아야 하는 경우가 있다. 법적 절차를 밟아나가는 것이 귀찮고 비용 부담도 발생하는 탓에 해당 부동산을 강제로 침입하여 거주하고 있는 인원을 끌어내거나 내부에 자리한 물건을 함부로 처분하려는 시도도 있으나, 이러한 때에는 도리어 법적 처벌을 받게 될 수 있어 주의해야 한다.
아무리 집주인이라 하더라도 다른 사람이 거주하고 있는 부동산에 마음대로 침입하거나 시도 때도 없이 찾아가 문을 두드리고 초인종을 누르는 등 주거의 평온을 해치는 행위를 하게 되면 이는 주거침입죄로 인정될 수 있다. 특히 세입자가 비밀번호 등을 알려주지 않았는데도 마스터키 등을 사용해 무단으로 들어가게 되면 범죄가 성립될 가능성이 매우 높고 형법에 따라 3년 이하의 징역이나 500만원 이하의 벌금에 처한다.
따라서 부동산 임대차 계약이 정당하게 해지되었음에도 불구하고 세입자가 부동산을 비워주지 않는다면 명도소송과 강제집행을 거쳐 부동산의 점유를 회복해야 한다.
명도소송에서는 임대차 계약의 해지나 종료에 대해 입증할 자료가 필요하다. 또한 해당 명도소송의 상대방이 실제로 그 부동산에 살고 있는지 점유관계를 확인해야 한다.
소송을 진행할 때에는 반드시 점유이전금지 가처분 등을 신청해야 하는데, 만일 소송 대상자가 소송이 진행되는 도중에 제삼자에게 점유 상태를 넘겨 버린다면 명도소송의 실익이 사라져 강제집행을 할 수 없으며 다시 처음부터 절차를 밟아야 하는 사태가 빚어질 수 있기 때문이다.
물론 반드시 명도강제집행을 통해 점유를 회복할 필요는 없다. 소송을 진행하기 전 미리 계약의 해지를 통보하고 내용증명 등을 통해 세입자가 자발적으로 나가도록 유도해 긍정적인 결과를 도출할 수도 있다. 세입자가 소정의 이사비 등을 요구하더라도 명도강제집행을 처리하는 비용에 비하면 시간, 비용 면에서 경제적이기 때문에 합리적인 선에서 타협하고 합의하는 편도 나쁘지 않은 선택지다.
다만 이렇게 협의하는 과정에서 서로의 감정이 상한다면 그 때부터는 법적 권리를 떠나 오직 괴롭힐 목적으로 점유 상태를 유지하는 최악의 결과가 도출될 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.
법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사는 “부동산을 둘러싸고 세입자와 집주인 사이의 갈등이 워낙 첨예하게 빚어지는 탓에 사건이 의도치 않은 방향으로 흘러가는 경우가 많다. 자신의 현재 상태가 어떠한지, 이를 해결하기 위해 어떠한 방법이 있는지 꼼꼼하게 확인하고 불필요한 마찰을 피해 명도강제집행을 원만하게 진행하기 바란다”고 당부했다.
