[잡포스트] 김명기 기자 = 상가 건물에 대해 임차인과 임대인이 임대차 계약을 체결하면, 이와 관련된 분쟁은 상가임대차보호법에 따라 해결되어야 한다.

이때 임차인과 임대인은 각각 보호받을 수 있는 권리를 가지는 한편, 이행해야 할 의무 역시 지게 된다.

양측이 모두 각자의 권리를 행사하는 동시에 의무를 알맞게 이행한다면 분쟁 없이 상가임대차계약이 존속되거나 마무리 될 수 있다.

하지만 상황에 따라 양측의 권리 또는 의무가 충돌하는 일이 발생할 수도 있다.

이러한 분쟁에 대해 가장 좋은 해결책은 임차인과 임대인이 대화 및 협의를 통해 합의점을 찾는 것이다.

하지만 상가임대차분쟁의 경우, 상가 보증금과 월 차임 등 적지 않은 금액이 관련되어 있는 일이 많고, 임차인의 생계 역시 문제가 될 수 있는 사안이므로 임차인과 임대인 간 입장의 간극이 좁혀지기는 쉽지 않다.

결국 상가임대차분쟁소송으로 이어질 가능성이 높은 사안이다.

임차인과 임대인은 각각 현재 상황과 상가임대차보호법을 바탕으로 본인의 권리를 가장 안전히 보장받고 손해는 최소화하되 이익은 극대화할 수 있는 방안을 모색해야 한다.

▲ 임차인이 보장받을 수 있는 권리

상가임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 조항을 다수 포함하고 있다. 대표적인 것이 바로 ‘계약갱신요구권’이다.

상가임대차보호법 제10조에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.

특히 2018년 10월 16일 이후로 최초로 체결되었거나 갱신된 계약이라면 임차인 측에서 총 임대차 기간이 10년에 달할 때까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

적어도 10년 간은 해당 상가에서 영업을 지속할 수 있기 때문에 임차인의 영업 및 생계가 보호되는 효과가 크다.

이때 임대인은 보증금이나 월 차임에 대한 인상을 주장할 수 있다. 다만 인상폭 역시 상가임대차보호법 제11조에 따라 기존 금액의 5%를 넘을 수 없다.

게다가 한 번 인상이 이루어졌다면 그 이후 1년 간은 다시 보증금 및 월 차임 인상을 요구할 수 없도록 규정되어 있기 때문에 임대인이 이를 위반하여 임대료 증가 등을 주장한다면 임차인 측에서는 상가임대차보호법을 근거로 대응을 진행할 수 있다.

단, 환산보증금 액수가 각 지역별 기준을 초과하는 상가 건물의 경우 월 차임 인상 비율과 관련된 상한선을 적용받지 않는다.

서울특별시 9억 원, 과밀억제권역 및 부산광역시 6억 9천만 원, 광역시 및 세종특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 5억 4천만 원, 그밖의 지역 3억 7천만 원으로 환산보증금 기준이 마련되어 있다.

환산보증금 액수는 월세에 100을 곱한 값에 보증금 액수를 더해 확인할 수 있다.

▲ 임대인이 보장받을 수 있는 권리

임대인 역시 상가임대차보호법의 규정에 따라 권리를 보호 받는다.

임차인이 3기 이상 차임을 연체했을 경우, 임대인은 이를 이유로 계약갱신요구를 거절하거나 임대차계약해지를 주장할 수 있다. 뿐만 아니라 임차인이 동의 없는 전대, 과도한 건물 파손 등을 저질렀거나 더이상 임대차를 지속할 수 없는 중대한 사유가 입증되는 경우에도 임차인 측의 계약갱신요구를 거절하는 것이 가능하다.

만약 이러한 상황을 바탕으로 정당하게 임대차 계약이 해지 또는 만료되었음에도 불구하고 임차인이 상가를 인도해주지 않는다면 임대인 측에서는 임차인을 상대로 명도소송을 진행할 수 있다. 명도소송은 상가임대차분쟁소송 중 가장 대표적인 것으로 임차인에게 건물 인도를 요구하는 소송에 해당한다.

임대인은 임차인이 부당하게 건물을 점유하고 있음을 입증함으로써 명도소송에서 승소할 수 있고, 이 승소판결을 근거로 강제집행을 진행하여 상가에 대한 점유를 회복할 수 있다.

▲ 상가임대차분쟁소송에서의 핵심

임차인과 임대인 양측 모두 분쟁 상황에서 상가임대차보호법에 따른 각자의 권리를 주장할 수 있다.

다만, 입증되지 않는 사안의 경우 그 권리를 보호받기 어렵고 이로 인해 상대방에게 유리한 정황이 이어질 수 있으므로 상가임대차분쟁소송 시에는 부동산전문변호사의 도움을 받아 보다 유리한 상황이 전개될 수 있도록 전략적으로 접근하는 것이 좋다.

법무법인 화담의 부동산 전문변호사에 따르면 상가임대차분쟁소송에서의 핵심은 ‘입증’이기 때문에 계약서와 같이 현재 상황 및 구체적 계약 사항 등을 명확히 입증할 수 있는 증거를 확보하기 위해 적극적으로 움직여야 한다.

이대규(법무법인 화담) 부동산전문변호사는 "상가임대차와 관련된 분쟁은 상가 보증금과 임대료는 물론이고 임차인 측의 영업권 및 생계, 임대인 측의 대출 관련 문제 등이 복잡하게 얽히고 설켜있는 경우가 많다. 따라서 소송이 필요한 사안이라면 반드시 사전에 법률 전문가를 통해 사실관계를 검토한 뒤 현재 상황에 적합한 대응 방안을 마련해야 한다"고 조언했다.

상가임대차분쟁소송 이전에 가압류나 가처분 등의 보전처분이 필요한 경우도 적지 않기 때문에 소중한 재산과 권리를 지키기 위해서는 신속히 대처해야 한다.

보전처분이 필요한 사안임에도 불구하고 방치한다면, 불필요한 손해까지 감당해야 하는 상황이 이어질 수 있으므로 임차인과 임대인 양측 모두 충분히 주의를 기울여야 할 것이다.

<법률자문/글 : 법무법인 화담 이대규 변호사>