[법률상식] 점유취득시효완성 소유권을 인정받기 어려운 까닭(12)
[법률상식] 점유취득시효완성 소유권을 인정받기 어려운 까닭(12)
  • 김명기 기자
  • 승인 2022.05.02 14:17
  • 댓글 0
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[잡포스트] 김명기 기자 = A씨는 다른 사람 소유의 토지를 19년째 점유하고 있는 상태이다.

지난 10년 간 누구도 A씨의 토지 점유를 문제 삼지 않았고, A씨 본인은 물론이고 인근 주민들도 모두 해당 토지가 A씨의 토지라고 인식하고 있는 상황이다.

그런데 어느날, A씨에게 전화 한 통이 왔다.

A씨가 점유 중인 토지가 본인 소유이니 해당 토지를 계속 사용하고자 한다면 임대차 계약을 체결하고 차임을 지불하라는 내용이었다.

등기부등본을 확인해보니 해당 토지는 A씨의 소유가 아니었고, A씨는 토지 측량 상의 실수로 타인의 토지를 10년이나 점유해 온 것이다.

이때 A씨는 점유취득시효완성을 주장하며 토지 소유권을 주장할 수 있을까?

법률상식
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▲ 점유취득시효완성 기간 확인해야.

점유취득시효란 토지나 건물 등의 부동산을 오랜 기간 점유한 사람에게 소유권을 인정해주는 것을 의미한다.

등기를 한 상태에서 소유의 의사를 가지고 평온하게, 공연히 점유를 지속했을 경우 점유취득시효완성에 걸리는 기간은 10년이다.

즉, 갑 토지에 대해 등기해야 하는 사람이 실수로 을 토지에 대해 등기를 해 놓은 뒤 을 토지를 10년 간 점유했다면, 이 사람은 점유취득시효 규정을 근거로 본인에게 소유권이 있다고 주장할 수 있다.

이와 달리 등기하지 않은 채로 점유만 한 상황이라면 점유취득시효완성까지 20년의 시간이 필요하다.

위의 A씨가 바로 이 경우에 해당한다.

본인 소유의 토지라고 생각하고 해당 토지를 20년 간 점유해온 상황이라면 점유자의 소유권이 인정될 수 있다.

하지만 위 사례에서 A씨의 점유기간은 10년에 불과했기 때문에 이때에는 소유권을 주장하기 어렵다.

▲ 점유취득시효가 완성되었다면?

10년 또는 20년 간 타인 소유의 부동산을 점유하여 점유취득시효가 완성되었다면 어떻게 해야 할까.

부동산 소유권을 안전하게 확보하고 공식적으로 인정 받기 위해서는 ‘등기’가 필수이다.

하지만 점유취득시효완성으로 소유권이 인정될 수 있는 상황이라면, 점유자는 등기 없이도 소유권을 주장하며 기존 소유자에게 대항할 수 있다.

즉 기존 소유자가 퇴거를 요구하는 상황이라고 하더라도, 법이 인정하는 새로운 소유자는 점유자이기 때문에 퇴거에 응하지 않아도 된다.

다만, 제3자 등 타인에게도 해당 부동산에 대한 본인의 소유권을 주장해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 추후 기존 소유자와의 갈등을 마무리 한 뒤 소유권 등기 이전이 이루어질 수 있도록 법적 절차를 밟는 과정은 반드시 거쳐야 한다.

만약 기존 소유자가 점유취득시효완성 사실을 모르는 상태에서 제3자에게 부동산을 매도했다면, 점유자는 제3자에게 점유취득시효를 주장하기 어렵다.

점유취득시효완성으로 발생되는 것은 점유자와 기존 소유자 사이의 권리 및 의무이다. 따라서 제3자에게는 주장할 수 없다.

점유자가 제3자에게 부동산 소유권을 주장하기 위해서는 등기가 이루어져야 한다는 점을 유의해야 한다.

▲ 점유취득시효 진행 도중 소유자가 바뀌었다면?

A는 B 소유의 토지를 15년째 소유할 의사를 가지고 평온히, 공연하게 점유하는 중이다.

이때 B가 아무것도 모르는 상태에서 C에게 해당 토지를 매도한다면 A의 점유취득시효 진행은 중간되는 것일까?

그렇지 않다. 설령 B가 C에게 토지를 매도했다고 하더라도 A가 해당 토지를 계속 점유하고 있다는 사실은 변하지 않기 때문에 점유취득시효가 중단되지 않는다.

다만 새로운 소유자인 C가 토지와 관련해 권리를 행사하며 A에게 자신이 소유자임을 밝히거나 A에게 퇴거를 요청한다면 더이상 A가 해당 토지를 소유의 의사로 평온히 점유할 수 없는 상황이 되기 때문에 점유취득시효가 이어질 수 없게 된다.

그러므로 점유취득시효와 관련해 기존의 점유자와 신규 소유자 간 분쟁이 발생한다면 기존 점유자의 점유 지속 여부 및 신규 소유자의 권리 행사 여부를 중점적으로 검토해 보아야 한다.

▲ 복잡한 사안이므로 깊이있는 검토와 진단이 필요

현실적으로 점유취득시효는 완성되기 어렵다.

하지만 토지 소유권이 불분명한 상황에서는 이와 관련해 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않으므로 점유자 및 소유자 양쪽 모두 법률 전문가의 조언을 받아 분쟁 해결책을 마련하는 것이 안전하다.

이대규(법무법인 화담) 부동산전문변호사는 "점유취득시효완성과 관련된 분쟁은 긴 기간 동안 발생한 권리관계 변화가 쟁점이 되기 때문에 변수가 많고, 법과 판례에 비추어 보았을 때 예상과 다른 결과가 이어질 가능성이 크다"고 당부한다.

따라서 보다 유리한 결과를 위해서는 분쟁 초기부터 점유취득시효완성의 가능성을 확인하며 상황에 맞는 입증과 주장을 진행해 나가야 한다.

<법률자문/글 : 법무법인 화담 이대규 변호사>


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