[칼럼] 상가건물 임대차보호법 대상, 차임증액한도, 갱신
[칼럼] 상가건물 임대차보호법 대상, 차임증액한도, 갱신
  • 김홍일 기자
  • 승인 2023.03.03 14:47
  • 댓글 0
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정형화 변호사 황용 변호사와 알아보는 「상가건물 임대차보호법의 기본 개념」

[잡포스트] 김홍일 기자 = 건물을 임차하여 영업하고 있는 사업가들에게 영업장(상가건물) 임대는 항상 주요한 이슈다. 영업이 이루어지는 근거지이기 때문이다.

이에 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)에 대한 관심도 높다. 이번에는 상가임대차보호법의 적용대상과 차임증액한도, 갱신에 관한 기본 개념을 살펴보고자 한다.

잡포스트 법률칼럼 (도움 레거시 법률사무소, 상림 법률사무소)
잡포스트 법률칼럼 (도움_레거시 법률사무소, 상림 법률사무소)

◆ 상가임대차보호법의 적용대상 - 나의 영업장은 ‘상가임대차보호법’상 보호되는 상가일까?

모든 상가건물이라고 하여 상가임대차보호법의 적용을 받는 것은 아니다. 상가임대차보호법의 적용이 되려면 다음 요건을 모두 갖추어야 한다. (상가임대차보호법 제2조 제1항, 제3조 제1항)


① ‘사업자등록’의 대상이 되는 상가건물일 것

② ‘주된 부분’을 ‘영업용’으로 사용하는 임대차일 것

③ ‘(환산)보증금’이 일정금액 이하일 것


주된 부분을 영업용으로 사용하였는지 여부에 대하여 다툼이 종종 있다. 다음을 생각해보자.

만약 사업가 A씨가 임대인 B씨와 임대차 목적물에 대하여 임대차계약 체결하고, 사업자등록 요건을 갖췄으나, 해당 임대차 목적물을 창고로 사용한다면 영업용 사용으로 인정되어 상가임대차보호법의 적용을 받을까?

이에 대하여 황용 대표변호사(상림 법률사무소)는, “상가임대차보호법의 적용대상인 영업용 사용에 대하여는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도에 비추어 실질적으로 판단하여야 하고, 단순 보관 등을 하는 창고 등은 영업용으로 사용한다고 볼 수 없다고 보는 것이 우리 법원의 입장”이라고 전했다.

또 “영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이뤄진다면 상가임대차보호법의 적용대상으로 볼 수 있다. 즉, 단순 보관용 창고가 아닌, 영리 활동이 함께 이뤄진다면 상가임대차보호법 적용대상이 되는 것”이라고 말했다. (참고 판결 : 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결).

한편, 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 원칙적으로 지역별로 정해진 보증금액 이하로 상가건물을 임차한 경우라야 한다.

현재 서울은 보증금액이 9억원 이하의 상가건물에 대해서만 상가임대차보호법이 적용된다. 보증금 외 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 뒤 보증금을 더한 금액(환산보증금)을 기준으로 한다.

보증금 7억원에 월세 300만원인 상가건물을 임차하고 있다면, 환산보증금은 10억이 되어 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

다만 상가건물 임대차라는 법률행위로부터 그 자체로 인정되어야 하는 권리관계, 예컨대 대항력, 계약갱신요구, 권리금 등에 대하여는 고액보증금 임차인이라도 법의 적용을 받는다.

◆ 상가임대차보호법 차임증액한도, 무조건 5% 한도인가?

A씨는 상가건물 임대인으로부터 차임을 10% 증액한다는 통지를 받았다. A씨는 상가임대차보호법에 따라 차임의 5% 이상을 증액하지 못한다고 항변하였다. A씨의 항변은 받아들여질 수 있을까?

정답은, 받아들여질 수도 있고 아닐 수도 있다. 모든 상가건물에 5% 차임증액제한이 적용되는 것은 아니기 때문이다.

앞서 살핀 것처럼, 상가임대차보호법은 소액보증금 임차의 경우에만 적용된다. 따라서 고액보증금 임차의 경우에는 차임증액제한 규정이 적용되지 않는다.

서울의 경우 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우에는 5% 차임 증액 제한이 적용되지 않는다. 따라서 이 경우 5%를 초과하는 비율로도 차임 증액이 가능하다.

위의 사례에서 서울에서 상가를 임차하고 있는 A씨의 임대보증금이 9억 이하라면 항변이 받아들여질테지만, 9억을 초과한다면 A씨의 항변은 받아들여지지 않을 것이다.

◆ 상가임대차계약 갱신 시 유의할 점

상가임대차계약을 갱신할 때 유의할 점은 무엇일까.

황용 변호사는 “상가임대차계약을 갱신할 때 특히 계약갱신 통지기간을 엄수하는 것이 중요”하다고 말한다. 상가임차인의 경우 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 통지를 해야 한다. 임대인도 위 기간을 엄수하여 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하여야 한다.

또한, 임대차 갱신, 갱신거절, 조건변경 등의 통지는 문자나 전화로도 가능하지만, 임대인이든 임차인이든 가급적 내용증명으로 발송하는 편이 좋다고 전했다.

임대인이나 임차인이 위 기간 내 각자 어떠한 통지도 하지 않는 경우, ‘묵시의 갱신’이 이뤄져서 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다. 다만 계약기간은 1년으로 본다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있다. 그러나 임대인은 계약을 해지할 수 없다.

특히, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다. 그러나 임차인과 달리 임대인은 계약을 해지할 수 없다는 점을 유의하여야 한다. 임대인의 경우 계약이 만료되는 때를 기억하여 두고, 기간 내에 갱신 내지는 갱신거절, 조건변경의 통지를 하여야 할 것이다.

[글/도움, 법률자문] 정형화 변호사(레거시 법률사무소), 황용 변호사(상림 법률사무소)


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