[잡포스트] 김명기 기자 = 전세 사기 때문에 온 나라가 떠들썩하다. 부동산 임대인이 수천만 원에서 수억 원의 전세 보증금을 받은 뒤, 무리하게 갭투자 등을 진행하다가 가진 돈을 모두 탕진해 버리는 바람에 임차인의 보증금을 돌려줄 수 없게 되어버리는 일이 허다하다. 임대인의 국세 미납 등으로 인해 건물이 경매에 넘어가고, 임차인이 보증금을 돌려받을 수 없게 되는 경우도 많다.
실제 전세 사기를 막을 방안은 아직 마련되어 있지 않다. 법망을 교묘히 피해 일어나는 일들을 해결하고자 여러 방면에서 전문가들이 노력하고 있지만, 뾰족한 해결책이 나오려면 시간이 더 필요할 듯 보인다.
이 때문에 수많은 임차인과 수사기관 담당자, 그리고 법원이 전세 사기 관련 사건에 촉각을 곤두세우고 있다 보니, 임대 사업자들의 부담이 다소 커졌다. 단순 자금 문제로 인해 보증금을 예정보다 늦게 돌려주게 되는 상황에서도 '전세 사기를 저지르는 것 아니냐'는 의심을 받게 되기 쉽다.
부동산 사기죄 혐의를 받게 되는 상황, 대응 방안은?
주택 임대사업을 하는 A씨는 임차인 B씨와 약속한 날짜에 보증금을 돌려주지 못했다. 다른 주택에 들어올 예정인 C씨로부터 보증금을 받아야 이 돈을 다시 B씨에게 줄 수 있는데, C씨가 보증금 지급 날짜를 변경하면서 자금 흐름이 꼬여 버린 탓이다. A씨는 '2주 정도만 기다려 달라'고 B씨에게 말했지만 B씨는 '보증금으로 줬던 돈이 왜 없냐'고 따지면서 A씨를 사기죄 혐의로 고소하겠다는 의사를 밝혔다.
임차인 입장에서는 전 재산이나 다름없는 전세 보증금을 받지 못하게 되는 상황이 불안할 수밖에 없다. 보증금을 약속한 날짜에 돌려주지 않는 임대인의 행위를 '사기'라고 의심하는 것도 어찌 보면 당연하다. 하지만 단순히 보증금 지급일을 지키지 않았다는 것만으로는 임대인에게 사기 혐의를 씌우기 어렵다.
형법에서는 '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한' 행위에 대해 사기 혐의가 성립한다고 규정하고 있다. 이 혐의가 인정될 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 이득액이 5억 원 이상이라면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 처벌 수위가 크게 늘어난다.
따라서 임대인 측에서는 본인이 임차인을 기망하여 보증금에 해당하는 금액을 편취한 사실이 없다는 점을 적극적으로 입증해야 한다. 법무법인 블레싱의 김규백 형사전문변호사는 '임대인이 보증금을 차지하기 위해 임차인을 일부러 속인 적이 없다는 점을 정확히 밝혀야 한다'면서 '보증금 반환이 늦어지는 이유를 밝히고, 보증금 반환 일정이나 계획을 소명하면서 반환 의지가 있음을 피력해야 한다'고 전했다.
실제로 사기 혐의가 인정된다면?
경우에 따라서는 임대인에게 실제 부동산 사기 혐의가 인정되기도 한다. 임대차 계약 시에 임차인에게 건물 융자금이나 근저당권 설정 등과 같은 주요 사실을 숨기거나 사실과 다르게 고지한 채로 거액의 보증금을 받고, 추후 계약 종료 시에 보증금을 반환하지 않는 경우가 대표적이다.
이때 임대인 측에서는 사기 혐의를 벗기는 어렵다. 고의로 임차인을 속여 금전을 편취한 사실이 확인되기 때문에 무작정 무혐의나 무죄를 주장하는 쪽으로 전략을 세울 수는 없다. 이때는 잘못을 인정하고 임차인에게 사과하며, 보증금을 반환해 주는 것이 가장 합리적인 해결 방안이다. 김규백 변호사는 '부동산 사기죄 혐의가 인정될 경우, 임차인과 합의하는 것이 가장 좋다. 합의를 통해 처벌 수위를 낮출 수 있고 민사 소송 가능성도 현저히 줄일 수 있기 때문에 적극적으로 합의에 힘써야 한다'고 조언했다.
전세 사기 사건이 언론을 통해 연일 보도되면서 보증금 미반환 분쟁이 부동산 사기 분쟁으로 확대되는 일이 잦다. 임차인 입장에서는 임대인에게 계약종료 의사를 분명히 전하고 최대한 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 대항력이나 우선변제권 관련 내용을 미리 알아보아야 한다.
반대로 임대인 입장에서는 사기 혐의를 벗을 수 있도록 입장 소명에 나서야 하고, 실제 부동산 사기 혐의가 인정되는 상황이라면 적극적으로 합의를 진행하면서 처벌 수위를 낮출 수 있도록 전략을 세워야 한다.
<글/도움 : 법률사무소 블레싱 김규백 변호사>
