[잡포스트] 김진호 기자 = 건물을 새로 짓거나, 이미 지어진 건물을 대수선하려면 반드시 담당 관청의 인가 또는 허가가 필요하다.
인허가 절차 없이 지어진 건물은 '무허가 건물'이 되고, 이와 관련해 여러 불이익이 발생할 가능성이 크다. 그래서 건설 관련 업계에서는 일정에 맞춰 최대한 빠르게 인허가를 받아내고, 안전하게 건설 공사를 진행하는 것이 무척 중요하게 여겨진다.
그런데 기껏 건축 인허가를 받아 놓았는데 뜻하지 않게 해당 인허가가 취소 처분을 받게 되는 상황이 벌어지기도 한다. 인허가 없이는 공사를 시작할 수 없기 때문에 갑자기 건축 허가 취소 처분이 내려지면 건설사 입장에서는 무척 난감할 수밖에 없다.
이 경우, 빠르게 행정심판과 행정소송 등 법적 절차를 밟아 인허가 취소 처분을 취소하고 합법적으로 공사가 시작될 수 있도록 조처해야 한다.
◇ 건축 허가 취소 처분 내려지는 기준과 이어지는 결과
건축법 제11조 제7항에 따르면 건축 허가가 취소될 수 있는 상황은 다음과 같다.
▲허가를 받은 날로부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우, ▲허가를 받은 날로부터 2년 내에 공사에 착수했지만 공사 완료가 불가능하다고 판단되는 경우, ▲착공신고 전 경매나 공매로 건축주가 대지 소유권을 상실한 날로부터 6개월이 지난 이후 공사 착수가 불가능한 경우
위와 같은 사유로 건축 허가가 취소된 상태에서는 공사를 진행할 수 없다. 이미 공사가 시작된 뒤라면 해당 건축물은 무허가 불법 건축물이 되고 법률에 따라 시정명령을 받게 된다. 시정명령 이후 30일의 기간이 주어지고, 이후 2차 시정명령과 함께 20일의 계고 기간이 추가로 주어지는데 이 기간 내에 건축물이 철거되어야 한다.
그렇지 않으면 이행강제금이 부과되고, 이 이행강제금이 미납될 시에는 재산 압류 및 부동산 경매가 이어질 수 있다.
◇ 건축 허가 취소, 법적 대응 방법은?
법무법인 인터렉스의 이재훈 파트너 변호사는 위와 같은 상황이 발생했을 때에는 즉각적인 행정심판 청구를 통해 대응해야 한다고 전했다.
건축 허가 취소 처분을 취소해달라는 내용으로 행정심판을 청구할 수 있고, 행정심판에서 원하는 결과를 얻지 못했다면 동일한 내용으로 행정소송을 청구해 법원의 판결을 구할 수 있다는 것이다. 행정소송에서 해당 허가 취소 처분이 취소되어야 한다는 판결이 내려지면 문제없이 건설공사를 이어나갈 수 있다.
이 변호사는 '건축 허가 취소 처분에 대해 행정심판이나 행정소송을 제기하기에 앞서 집행정지를 신청해 두는 것이 중요하다'라고 덧붙였다.
집행정지를 신청해 두지 않으면 건축 인허가 취소 처분 및 시정명령 등의 효력이 계속 이어지기 때문이다. 집행정지 신청을 통해 각종 행정처분의 효력을 멈춰둔 상태에서 법적 대응을 진행해야 불이익과 손해를 최소화할 수 있다는 게 이 변호사의 의견이다.
◇ 애초에 건설 인허가 거절되었다면?
건축 허가가 이뤄졌다가 취소되는 경우도 있지만, 이와 달리 애초부터 허가 자체가 이뤄지지 않는 경우도 있다.
이때에도 마찬가지로 행정소송을 통해 상황을 뒤집을 수 있다. 건축불허가 처분을 취소해 달라고 법원에 소송을 제기하는 것이다.
건축불허가 처분 취소소송에서는 행정관청의 불허가 처분에 명확한 근거가 없다는 점을 피력하는 것이 핵심이다. 근거 없이 불허가 처분이 내려졌다는 점이 확인된다면 법원은 해당 처분을 취소해야 한다고 판결하게 되고, 이에 따라 자연스럽게 건축 허가가 이뤄지면서 예정대로 공사가 진행될 수 있다.
다만 행정관청의 불허가 처분에 명확한 근거가 있다면 소송을 통해 이를 취소하기가 상당히 어렵다는 점을 염두에 두어야 한다. 행정관청이 환경영향평가나 주민 민원 문제, 법률상의 규정 등을 바탕으로 대응한다면 소송이 길어지고 복잡해질 가능성이 크다.
소송 전에 법적 기준으로 현재 상황을 검토 및 분석하면서 소송 방향 및 실익을 따져보는 과정이 반드시 필요하다.
이 변호사는 "인허가가 나지 않았다고 해서 곧장 소송을 진행할 수는 없다. 불허가 사유를 면밀히 검토하면서 소송이 가능한 사안인지, 소송을 통해 해당 처분을 취소할 수 있는지, 유사 사례에 대해서는 어떤 판결이 내려졌는지 등을 법적 관점에서 살펴본 뒤 이를 토대로 소송 전략을 세워야 한다"고 당부했다.
<글/법률자문 도움 : 법무법인 인터렉스 이재훈 파트너 변호사>
