[잡포스트] 정해권 기자 = 글 싣는 순서
1. 대전 도마. 변동 13구역 재개발조합 사업추진 차질 예상
2. 도마. 변동 13구역의 핵심 쟁점 4가지 해법은 없는가?
3. 경미한 설계변경? 도마·변동 13구역의 설계변경에 위험성
4. 도마·변동 13구역 문제는 무능력?

대전시의 주택문제 해법을 넘어 대선 도심 지도를 새롭게 작성할 도마·변동 재재발 구역 중 핵심 부지로 손꼽히는 13구역의 비대위와 조합 간의 갈등이 주변 재개발구역의 관심을 불러오는 가운데 핵심 쟁점으로 손꼽히는 4대 의혹에 대한 심층취재를 진행했다.

도마·변동 13구역의 갈등의 원인은 크게 4대 의혹과 조합장을 비롯한 정비업체, 그리고 비대위와의 갈등으로 손꼽을 수 있다. 이중 비대위를 비롯한 조합원들이 주장하는 4대 의혹은 설계변경을 통한 대형 평수 증가 부분과 입주민 커뮤니티를 위한 스카이브릿지, 무자격 정비업체, 과도한 토목설계비용이 핵심 쟁점으로 볼 수 있다.

첫 번째 의혹 경미한 설계변경과 대형 평수의 증가

이중 조합이 주장하는 경미한 설계변경을 통한 대형 평수 증가 부분은 단순 설계변경이 아닌 자칫 미분양으로 인한 사업성 악화와 함께 조합원의 분담금을 증가시킬 우려와 조합이 주장하는 경미한 설계변경이 맞냐는 법리적 지적이 나오고 있다.

이러한 내용에 대해 조합측이 본지에 보내온 답변서에는 ‘2023년도 7월 11일 재정비촉진계획변경은 조합의 의사에 따라 좌우되는 것이 아니라 해당 재정비촉진계획을 변경하는 대전광역시장이나 구청장 등 행정청의 폭넓은 재량이 부여되는 계획 재량행위에 해당하고, 이러한 사항은 모두 경미한 변경에 해당하는바 총회 의결을 거쳐야 하는 상황에 해당하지 않습니다. 라며 의견을 밝혔다.

하지만 재건축 관련 전문가인 법무법인 K & J 정준영 변호사는 “조합이 변경한 설계상 대형 평수의 증가는 경미한 변경이 아닌 중대한 변경으로 반드시 조합원의 3/2 이상 동의를 얻어야 하는 사안”이라고 일축했다.

즉 조합의 이러한 변경으로 인해 조합원의 비례율까지 변동이 예상되어 이를 단순하게 의견 청취를 통해 조합원이 원한다는 이유로 경미한 변경을 통한 업무를 진행하는 방식은 위법의 소지가 있다는 것이다.

또한 더 큰 문제는 도마·변동 전체의 주택 공급 물량과 연계한 미분양 사태의 예상이다.

대전시의 신규 주택 공급 물량은 지난 5년간 9만여 호에 이르고 있으며 이중 올해 공급 물량만 2만여 호로 예상되고 도마 변동의 전체 재개발이 완성되면 총 3만여 호의 주택이 공급되고 있으나 대전시의 총가구 숫자는 64만 가구로 이미 주택 공급이 수요를 넘어섰다는 전문가들의 의견이 조심스럽게 나오는 상황이다.

즉 도마 변동의 신규 공급 물량을 단순 수치로 환산하면 4인 가구 기준으로 인구수 12만 명의 숫자가 나오는데 이는 총인구 12만 9천여 명의 제천시 전체 인구와 맞먹는 숫자로 새로운 인구 유입 혹은 타 단지와의 차별성이 부각되지 않으면 분양에 어려움이 예상된다.

결국 국민평수로 불리며 가장 활발한 거래가 이뤄지는 84㎡를 주축으로 중소형 평 대가 주를 이뤄야 미분양 리스크에 대비해야 하지만 이를 설계변경을 통해 대형 평수 위주로 변경하며 이러한 중대한 변경을 단순하게 조합원 설문조사를 통해 진행했다는 것은 이해하기 힘든 부분이다.

문제는 설계변경 과정에서 시공사 리스크는 줄어들고 조합측이 위험부담을 짊어지게 됐다는 것이다.
시공사의 입찰 제안서에는 미분양 발생 때 시공사가 100% 대물변제를 약속했다. 하지만 해당 문구는 가계약이 진행되는 시점에서는 미분양에 대한 시공사의 책임 부분이 시공사의 선택에 따라 대물변제를 진행하는 것으로 변경되어 미분양 책임에 따른 책임 부분이 시공사의 선택적 책임으로 변경되어 사업이 차질을 빚거나 미분양으로 어려움이 발생하면 모든 부담을 조합측이 책임져야 하는 것이다.

즉 입찰 제안서 당시의 핵심 부분이 가계약을 진행하는 과정에서 빠졌으며 갑작스러운 설계변경으로 위험성에 대한 책임이 조합으로 전가되는 상황이 벌어진 것이다.

두번째 의혹 과도한 토목설계비용?

토목설계비용이 과도하다는 지적에 대해서 조합측의 답변은 토목 분야 용역업체 선정은 입찰공고를 실시하였고, 총 12개의 업체가 입찰에 참여하였습니다. 입찰 가격은 9억여 원 ~ 16억여원까지 다양했고, 다른 구역과의 차이는 ① 단지 내 구릉지 형태와 Level 차이, ② 1블록과 2 블록이 나누어진 점, ③ 철도가 있는 점, ④ 공원이 있는 점, ⑤ 이러한 사유들로 지반 조사 시 더 많은 시추 조사를 하여야 하며, ⑥ 도시계획도로 등 기반 시설설계가 설계 용역 범위 안에 포함되어 있지 않아 추가되었고, 인근 구역들은 설계 용역 범위 안에 포함되어 있는 점도 차이입니다.

인근 구역의 설계비보다 우리 구역의 설계비 단가가 낮은 점을 생각하면 과대하게 높게 책정된 것은 아닙니다. 설계용역비, 토목설계비 포함하여 총금액으로 보면 구역의 사업난이도를 감안하더라도 오히려 타구역 대비 낮은 용역 금액입니다. 라는 답변을 했다.

하지만 본지가 입수한 견적서는 견적이 당시 금액에서의 상당 부분 올라 입찰과 실제 견적 금액이 다른 것을 알수 있었다. 해당 견적서를 바탕으로 복수의 설계업체에 견적을 문의한 결과 1) 흙막이 설계 2) 철도 인접 굴착 3) 현황 측량 및 지장물조사 4) 도시계획시설(도로)실시 인가계획 5) 도시계획시설(공원, 연결녹지) 실시계획인가 6) 지반 조사 등 총 6개 항목의 견적 금액은 8억부터 9억 원대까지 약 1억 원 정도의 차이로 비슷한 결과가 나왔다.

실제로 본지가 의뢰한 업체 중 한 곳은 계약을 진행한다는 전제 조건으로 본계약 금액과 견적의 금액은 동일하다며 해당 금액을 바탕으로 조합과 계약을 진행할 수 있다는 의견을 보내와 조합측의 답변과 실제 금액은 차이가 있는 것으로 나타났다.

더욱이 조합측의 답변 중 조합과 계약한 업체의 입찰 금액과 최종 금액을 밝히지 않은 채 공개입찰을 진행했다고 주장한다면 9억~16억 가지의 업체 중 실제 조합과 계약한 업체의 입찰 금액과 이후 견적 금액의 증가 부분에 대해서 납득할 이유와 설명이 있어야 함에도 단순하게 현장 진행의 어려움과 타구역 대비 저렴하다는 식의 답변은 핑계에 불과한 것이다.

조합이 받는 4대 의혹 중 경미한 설계변경으로 대형 평수가 증가한 부분과 토목 분야의 설계비용 등 두 가지 의혹은 단순 나열로 본다면 분명 조합측에서 이해하기 어려운 조합 운영을 해 온 것으로 보인다.

취재가 진행되며 질의를 위해 도마. 변동 13구역 조합장과의 연락을 위해 총 5통의 전화 중 질문은 조합에 하라는 한통을 제외하고 모두 받지 않았지만 본지의 보도 이후 연락이 와서 법적 대응을 시사했다는 점을 볼 때 조합장의 조합 운영 능력에 의구심을 품게 하고 있다.