[잡포스트] 김홍일 기자 = 최근 제113공병단 예비우선시행자 재공모 및 평가위원회에서 (가칭)리뉴메디시티부평(주) 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다는 소식이 전해졌다.

리뉴메디시티부평(주) 컨소시엄은 대표사인 교보증권을 포함, 한국투자증권과 삼성증권이 재무적투자자(FI)로 참여하고, 현대건설이 건설투자자(CI)로, 그리고 안은의료재단과 HAMC 등이 전략적 투자자(SI)로 참여했다.

SI(전략적 투자자)로 참여한 안은의료재단 관계자는 "400여 병상 규모로 고품격의 의료서비스와 모든 감염병에 완벽하게 대응할 최첨단 의료시설을 건설 후 자체 자금으로 병원 건물을 인수하여 전체 사업의 재무적인 안정성을 확보할 계획"이라고 전했다.

이후 지난 25일 안은의료재단과 HAMC는 부평구 제113공병단 특별계획구역 개발사업 예비우선시행자 확정 건과 관련 전체 사업에 대해 다음과 같이 질의응답을 진행했다.

▲ 전체적인 사업에 대한 인터뷰에 앞서 이번 제113공병단 예비우선시행자 참여 배경에 대해 설명해달라.

부평 제1113공병단 부지 공모사업의 전체 PM업무를 하고 있는 HAMC의 서상훈 대표입니다. 제 소개를 먼저 드리자면, 삼정회계법인에 부동산 팀에 근무했고, 현재는 대주회계법인에서 이사로 재직 중입니다. 삼정회계법인에서는 부동산 관련 경험을, 대주회계법인에는 다양한 공모사업을 경험해 왔으며, 이번에 안은의료재단과 해당 공모사업을 준비하는 PM업무를 담당하게 되었습니다.

저는 약 3년전, 안은의료재단이 공모사업을 사전에 준비하는 과정 중, 사업제안서 작성시 필요한 재무부분을 담당할 부분적인 역할로 참여를 하게 되었습니다. 공모사업을 위한 스토리라인을 바탕으로 안은의료재단을 설득해서 본 공모사업의 PM업무를 하게 되었으며, 흔히 말하는 대관업무(구청 담당 업무)나 심의위원 영업을 중심으로 공모사업을 진행하는 것이 아니라, 안은의료재단이 가지고 있는 장점 등을 내세운 '스토리라인'을 기반으로 컨소시엄을 구성하여 공모사업을 준비하게 되었습니다.

당시 제가 준비했던 스토리라인을 간략히 설명 드리자면, 3년전 대장동 이슈가 터짐으로 인해, 이전의 공모방식에서 가장 중요했던 대관업무나 심의위원 영업보다는 공모사업의 평가항목 중 공공성 확보의 비중이 차츰 높아질 것으로 예상하였습니다. 40여년동안 지역사회 의료발전에 공헌해 온 세림병원의 시설, 공간확장 한계에 봉착하여 있는점을 파악하고, 공모사업 대상지에 부평에 최첨단 고급 의료시설을 건립하여 지역 사회에 공헌하자는 내용이 첫번째 스토리라인이었습니다.

이에 더해 일반적인 분양전략에 추가로 차별화된 의료서비스를 분양세대에 제공함으로 동일 브랜드를 사용할 때보다 더 높은 분양가를 확보하여 전체 사업성을 높인다는 것이 2번째 스토리 라인이었습니다. 

이렇게 큰 맥락에서 2가지 스토리 라인을 가지고 컨소시엄 구성원들을 설득하기 시작하게 되었습니다.

▲ 공모사업의 진행과정에 대해 설명해 달라.

지난 2022년 7월, 부평구청은 공모 절차 프로세스상 보기드물게 사전 공모지침서 공개제도를 통해 지역민의 의견과 공모사업에 관심있는 업체들의 다양한 견해를 수렴하는 절차를 거쳤습니다. 사전 공모지침서 공개에서 핵심은 복합쇼핑몰 3개 이상 운영하는 업체가 컨소시엄에 참여할 경우 가점 100점을 주는 것이었습니다.

1차적으로 다양한 의견을 수렴하는 절차를 거친 이후 올해 1월 17일에 공모절차를 진행하였으며, 4월 17일에 사업제안서를 접수받았습니다. 공모시 10여곳 가까이 참여의향서를 제출하였으나, 실제 사업제안서를 제출한 곳은 (가칭)리뉴메디시티부평(주) 한곳. 즉 저희 컨소시엄만 사업제안서를 제출하였습니다. 당시 공모지침서와 관련된 질의회신해석에 따라 1인 입찰로 간주되어 유찰되었습니다.

이후 2차적으로 2023년 5월 17일에 공모를 실시하였으며, 입찰의향서는 하나컨소와 교보컨소 '(가칭)리뉴메디시티부평(주)' 2곳이 참여하였으며, 실제 사업제안서도 해당 두곳이 제출하였고, 4개월의 기간동안 보다 공정하고 이의 제기를 최소화할 수 사전 검토 절차를 거친 후, 11월 17일에 최종 예비우선시행자로 '리뉴메디시티부평(주)'가 선정되었습니다.

리뉴메디시티부평(주)는 대표사인 교보증권과 한국투자증권, 삼성증권 등의 재무적 투자자, 현대건설 건설투자자, 안은의료재단 HAMC 등 전략적 투자자 등으로 구성되었으며, 이랜드리테일이 복합쇼핑몰 업체로 동 컨소시엄에 참여하였습니다.

▲ 건설사로는 현대건설이, 복합쇼핑몰 업체로는 이랜드리테일이 컨소시엄에 참여하였다고 했는데 그 배경은.

동 공모사업의 핵심이 복합쇼핑몰 입점이었는데 이를 위해 1년 반전부터 이랜드리테일과 접촉하였습니다.

또한, 공모사업의 성공적인 완료를 위해 꼭 필요한 요소 중의 핵심이 건설사의 참여였습니다.

먼저 이랜드리테일의 경우 사실 공모사업을 준비하는 과정 중에 가장 어려운 부분이었습니다. 단순한 입점 의향서의 확보가 중요한 것이 아니라 사업지가 성공하기 위해서는 기존의 운영방식으로는 한계가 존재하였기에 이랜드리테일의 적극적인 의지가 필요했습니다.

여러 차례의 미팅과 접촉 과정 중에 우리 컨소시엄이 가지고 있는 열정과 장점을 이해해주고, 나아가 대상지에 가장 적합한 운영형태, 쇼핑몰 규모 등을 진심으로 고민한 끝에 컨소시엄에 참여하기로 결정해 주셨습니다. 이 자리를 빌어 윤성대 대표님 이하 이랜드리테일 관계자 분들께 진심으로 감사드립니다.

그리고, 복합쇼핑몰 입점만큼 건설사의 참여 역시 중요한 핵심요소였는데, 해당 공모사업의 경우 상업 면적이 높아 사업성 확보와 안정성을 장담하기 어려운 상황에서 현대건설에서 동 컨소시엄에 참여하기로 결정해주신 점에 대해 먼저 깊이 감사의 말씀을 드립니다.

코로나 이후 건설사 등은 상업시설의 면적이 높은 프로젝트 기피 현상이 분명 있었습니다. 이는 대중들의 쇼핑 형태가 바뀌면서 단순한 형태의 상가는 분양이 안되고 분양이 안되면 전체 사업성이 악화되는 현상이 많았기 때문입니다.

이 과정 중에 안은의료재단이 향후 건립된 병원의 '선매입약정 약 1500억 이상 추정' 결정을 해 주셔서 공모사업의 컨소시엄 구성을 완료할 수 있었습니다.

이 자리에 이런 결정을 지원해주신 이사장님, 병원장님 등 병원관계자 분들께도 진심으로 감사드립니다.

▲ 공모에서 예비사업시행자로 지정 받을 수 있었던 가장 큰 이유는 무엇이라고 생각하는지와 안은의료재단의 역할에 대해 설명한다면.

공모사업의 예비사업자로 지정 받을 수 있었던 여러 이유가 있겠지만 그 중에서도 앞에서 언급했듯, 안은의료재단이 건설사와 이랜드리테일의 참여 결정을 위해 선매입약정 결정을 해준 부분이 이번 공모사업에서 큰 역할을 하였고, 적극적 지원과 더불어 복합쇼핑몰을 같이 고민해주신 이랜드리테일 그리고 현대건설의 참여가 결정적이었다고 보여집니다.

한가지를 더 추가한다면, 공모 시장에서 소위 성경(Bible)이라고 할 수 있는 공모지침서대로 사업제안서를 준비한 것이라고 생각합니다. 공모지침서에는 부평구청의 의지와 의도가 집결된 것으로 부평구청의 의도대로 공모사업을 준비한게 해당 공모사업 프로세스 중의 결정적인 사항이라고 생각합니다.

공모지침서에 나와 있는대로 자격이 되는 대표사를 선정하고, 가점이 되는 복합쇼핑몰 업체를 컨소시엄에 참여토록 하는 등 공모지침서 대로 사업을 준비한 것입니다.

안은의료재단은 '선매입약정 결정' 외에도, 약 3년전부터 공모사업을 준비하기 위해 부족하지만 많은 전문가분들과 저에게 해당 업무를 면밀히 준비할 수 있도록 전폭적인 지원을 해주셨습니다.

진행 과정에 난관이나 어려움이 있을 때에도 언제나 한결같이 지원해주시고 힘든 입장을 이해해주신 부분이 예비사업자 지정이라는 결과물로 이어질 수 있었던 것 같습니다.

특히 결과보다는 과정을 중시하시는 안은의료재단 이사장님의 철학이 공모사업을 준비하는데 가장 큰 철학적 뒷받침이 되었다고 할 수 있습니다.

▲ 과정중에 난관도 있었을텐데 어떻게 대처를 했는지.

모든 과정이 쉽지 않았지만 일단 이번이 처음 해보는 공모 프로세스 였다는 점입니다. 기타의 공모와 다르게 해당 공모사업은 땅을 부평구청이 소유하지 않은 상황에서 공모 주체로 역할을 하는 특이한 공모 프로세스였기에 부평구청 담당자분들도 고생이 많으셨고, 또한 저희도 준비 과정 중에 어려움이 많았습니다.

지식산업단지 등의 공모에서나 볼 수 있는 특정 업체의 참여. 즉, 복합쇼핑몰이 입점 시 가점을 주는 형태는 다소 생소하였기에 준비 과정에 많은 어려움이 있었고, 가점을 얻기 위해 상업시설 면적이 큰 복합쇼핑몰을 유치해야 하지만 동시에 대형 건설사가 참여해야 하는 부분이 제일 어려움이 있었다고 볼 수 있을것 같습니다.

▲ 국방부와의 협상도 남아있는 과제인데, 전하고 싶은 메세지가 있다면. 

저의 주관적인 생각으로 부평은 인천지역에서 서울과 가장 가까운 지리적인 위치를 가지고 있음에도 불구하고 상대적으로 발전이 늦은 이유 중 하나가 바로 부평구에 있었던 여러 군사시설에도 있다고 봅니다.

부평구청이 적극적인 의지를 갖고 부평구민의 적극적인 관심 속에서 오랜 시간 진행한 공모 프로세스를 통해 선정한 저희 컨소시엄과 더불어 부평의 발전을 위해 국방부도 전형적인 자세로 토지 매각 협상 등을 진행해 주셨으면 하는 바램을 전합니다.

▲ 지역(부평)구민과 부평구청에 따로 전하고 싶은 말이 있는지.

해당 공모사업을 인천시에서 진행하냐 부평구청에서 진행하냐 많은 말들이 있었던 것으로 알고 있습니다. 내부적인 문제인만큼 자세한 사항은 알수 없지만, 일단 부평구청에서 진행하기로 한 이상 지금처럼 강한 의지를 가지고 해당 사업이 완성될 수 있도록 지원해 주시길 바랍니다.

저희 컨소시엄은 지난 3년간 적극적으로 준비를 했던 것처럼 향후에도 부평구청과 부평구민 그리고 동 컨소시엄에 참여한 여러 업체들을 위해 최선을 다할 것이며, 이 과정에서 가장 중요한 것이 부평구청의 의지라고 생각하는 만큼 거듭 부탁을 드리겠습니다.

또한 부평구민분들께는 최근 모 카페와 카톡방에서 근거 없는 사실(상대 컨소시엄은 쇼핑몰이 5만평이다 등)로 저희 컨소시엄을 비하하는 등의 내용을 알게 되어 공모사업을 준비하는 한 사람으로서 마음이 답답했습니다.

저는 부평구민이 아닌 사람 중에서는 해당 공모사업에 대해 가장 많은 고민을 했던 사람이라고 단언할 수 있습니다. 그러면서 부평과 인천에 해당 프로젝트와 관련해 최근 3년간 최소 250번 이상 현장을 이동했습니다.

전체 PM을 맡은 사람으로서, 부평구민분들께 드리고 싶은 말씀은 "저희 컨소시엄에 대한 애정 어린충고와 부평구 발전을 위한 조언은 언제든지 같이 고민하겠다고 약속드리겠습니다. 그러나, 근거 없는 소문으로 인해 사실을 왜곡하지는 말아 주셨으면 하는 당부의 말씀을 드립니다. 한마음으로 같은 방향을 바라보며 나아갈 수 있도록 따뜻하게 봐주셨으면 합니다"

앞으로 우리가 통제할 수 없는 국내외적인 경제 환경 등의 불확실성은 차치하고도, 실제 업무 진행 시, 국방부와의 협의, 토지 사용승낙서 획득 후에도 인허가 절차 진행, 그리고 실제 사업 진행 시 건설사 등 여러 이해관계자 등의 협의를 통해 사업을 진행해야하는 등 산적한 문제가 하나 둘이 아닙니다.

이 과정에서 가장 중요한 것은 부평구청장님을 포함한 부평구청의 강한 의지와 결단, 그리고 지역 주민의 따뜻한 지원과 격려 등이 꼭 필요합니다. 사업이 잘 진행될 수 있도록 부평구민의 따뜻한 지원과 따끔한 충고 부탁드립니다.

다음은 HAMC의 서상훈 대표의 전체 사업에 대한 질의응답에 이어 복합쇼핑몰 업체로 컨소시엄에 참여한 이랜드리테일과의 질의 응답이 이어졌다. 

▲ 이랜드리테일에 대해 간략히 설명을 부탁드린다.

이랜드그룹은 1980년에 사업을 시작하여 중국 등 아시아와 미주, 유럽 등 전 세계 10개국에 진출해 있으며, 국내에도 전국 45개 유통망을 보유하고 있다.

이랜드리테일은 패션, 유통, 외식, 건설, 호텔, 엔터테인먼트 등 의식주미휴락 분야에 컨텐츠를 가지고 있고, 라이프 상업 공간 구축 역량을 가지고 있으며, 성별과 나이 상관없이 누구나 최고를 누릴 수 있는 컨텐츠 선보이고 있는 기업이다.

▲ 이랜드리테일이 해당 컨소시엄에 참여하게 된 결정적인 이유와, 어떠한 컨셉으로 운영할 예정인지.

가장 준비를 많이 한 컨소시엄이라고 판단했고, 그곳에 병원이 있다면 상가 유동 인구 등에 이점이 있어 시너지를 더 낼 수 있을 거 같다고 생각했다.

그리고 전체 대상지를 업그레이드된 버전의 상업시설 도입에 적합한 장소로 봤으며, 동시에 대상지 주변에 새로 유입될 세대수가 많은 점(2~3만세대) 등을 고려했다.

이랜드리테일은 <일상프리미엄>, <컨텐츠 디벨로퍼>를 추구하는 업그레이드 된 매장을 선보일 예정이다.

이는 이랜드리테일만 가능한 라이프스타일 전문점으로 대형 스포츠 매장과 SPA 브랜드의 플래그쉽스토어 뿐만 아니라, 대형 외식 매장과 놀거리 즐길거리 등 프리미엄 컨텐츠가 가득한 몰링형 신모델을 선보일 예정이라고 말씀드리겠다.

또한, 대상지 인근 주거시설이 끊임없이 공급 예정이고 지속적인 새로운 지역 주민 유입도 있을 것이다. 이러한 지역 주민 뿐만 아니라 원거리 방문객을 위한 지역내 랜드마크 요소를 선보일 예정이다.

▲ '일상프리미엄'과 '컨셉트 디벨로퍼'의 개념을 알고싶다.

<일상프리미엄>이라는 것은 시내에 있는 백화점이나 시외에 있는 프리미엄 쇼핑몰에 가지 않아도 내 집 주변에 그런 매장을 둔다는 것이다.

이랜드리테일이 지역 상권과 주민들에게 어떠한 가치를 줄 수 있는 지 가장 많이 고민한다. 유통 뿐만 아니라 외식, 호텔, 패션 등 의식주미휴락의 컨텐츠를 직접 운영하고 있기 때문에 콘텐츠를 라이프 상업 공간에 맞게 배치하고 혹은 새롭게 개발해서 내놓을 수 있는 능력이 있다.

▲ 해당 컨셉과 유사한 사례가 있는지.

이랜드리테일은 그 동안 지역 주민의 요구에 부합하는 새로운 형태의 유통모델을 선보여 왔고 혁신적인 매장을 선보여 왔다.

본 대상지에 선보일 매장 역시 한층 더 높은 품격의 라이프스타일을 제안하는 지역밀착형 상업시설이 될 것이다.

내 집 앞 쇼핑몰로서 지역 주민과 방문객을 위한 다양한 엔터요소와 F&B시설 집중 배치해서 한차원 높은 가치를 제공할 예정이다.

▲ 이랜드리테일의 최고 장점은 뭐라고 생각하는지.

첫째, 콘텐츠 (패션, 외식, 마트 등) 중심으로 성장해 오면서 전국에 45개 유통점을 운영중이고 다양한 모듈의 라이프 상업 공간 구축 역량을 가지고 있다는 점이다.

둘째, 외곽으로 나가지 않고 도심 내에서 합리적인 가격에 고객들에게 가치를 제공하는 점이다.

셋째, 검증된 MD 역량으로 신속하게 트렌드에 맞는 브랜드 IN/OUT을 할 수 있다는 점을 꼽을 수 있겠다.

▲ 일각에서는 이랜드리테일이 공모 대상지 매장에 이름만 걸고 실제 운영은 하지 않는게 아닌가라는 우려의 시선이 있다. 이에 대해서는 어떠한 입장인가.

이랜드리테일은 이 상권의 미래를 보았고, 이랜드리테일의 새로운 상업매장을 선보일 예정이라고 답변을 드리겠다.